Was Sie beim Immobilienerwerb beachten müssen

Ein Immobilienerwerb hat Einfluss auf mehrere Absicherungsbereiche und Ihre finanziellen Planungen. Sprechen Sie uns bei Bedarf gern an.

Risikoabsicherung

Haftungsrisiken
Als Eigentümer eines Grundstücks oder Gebäudes haften Sie unbegrenzt für Gefahren, die von Ihrem Besitz ausgehen - in bestimmten Fällen vermutet der Gesetzgeber sogar ein Verschulden (§§ 836 ff BGB). Darüber hinaus können spezielle Haftungsrisiken bestehen, z.B. aus dem Betrieb eines Öltanks, einer Photovoltaikanlage oder aus Baumaßnahmen. Diese Risiken sollten Sie unbedingt mit uns besprechen, damit sie erfasst und abgesichert werden.

Sachwertrisiken
Ihr Haus stellt für Sie einen erheblichen Vermögenswert dar, der vor Verlust geschützt werden sollte. Dies betrifft die vorhandene Gebäudesubstanz, aber auch Werte, die erst durch Bau oder Umbau geschaffen werden. Bei einer Finanzierung wird der Kreditgeber in der Regel den Abschluss zumindest einer Feuerversicherung verlangen. Bei einem Umzug ergeben sich durch Neuanschaffungen oder Entsorgung meist auch Änderungen beim Wert des Hausrats, die eine veränderte Absicherung erforderlich machen können. Diesen Beratungsaspekt sollten Sie daher unbedingt mit uns besprechen.

Todesfallrisiko
Der Bau / Kauf einer Immobilie führt in der Regel zu erhöhten finanziellen Risiken und Belastungen, insbesondere dann, wenn Sie den Kauf über einen Kredit finanziert haben. Dies sollte zum Anlass genommen werden, Ihre Todesfallabsicherung zu überprüfen. Insbesondere ist zu klären, ob die zusätzlichen Belastungen von den Hinterbliebenen weiter getragen werden könnten und sollen. Falls nicht, sollten Sie für diesen Fall unbedingt Vorsorge treffen.

Krankheits- oder unfallbedingte Einkommensausfälle
Der Bau / Kauf einer Immobilie verändert in der Regel die monatlichen Fixkosten im Haushalt. Meist werden sie steigen, insbesondere bei Kreditfinanzierung. Verringert sich wegen Krankheit oder Unfall Ihr Einkommen vorübergehend oder dauerhaft, kann es schwierig werden, die höheren Kosten weiterhin aufzubringen. Dann ist der Immobilienbesitz in Gefahr. Deshalb sollten Sie das Risiko eines Einkommensausfalls unbedingt mit uns besprechen, damit es gegebenenfalls abgesi-chert werden kann.

Pflegefallrisiko
Ein eigenes Haus stellt einen Vermögenswert dar. Sollten Sie pflegebedürftig werden und ist keine ausreichende finanzielle Absicherung für diesen Fall vorhanden, muss unter Umständen das Haus verkauft und der Erlös für die Pflegemaßnahmen verwendet werden. Den Kauf Ihres Hauses sollten Sie daher zum Anlass nehmen, die Absicherung im Pflegefall zu überprüfen.

Langlebigkeitsrisiko
Wer länger lebt, muss seinen Lebensabend auch länger finanzieren. Ihre Immobilie stellt ein Vermögen dar, das bei der Planung der Altersvorsorge berücksichtigt werden kann. In der Regel verringert sich der finanzielle Bedarf im Alter durch die eingesparte Miete. Allerdings müssen Sie Rücklagen für künftige Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen bilden. Die Altersvorsorgestrategie sollte daher überprüft werden.

Sonstige Risiken
Bei einem Immobilienbesitz müssen Sie rechtliche Auseinandersetzungen einkalkulieren, wie z.B. Nachbarschaftsstreitigkeiten oder Streitigkeiten mit Mietern. Wegen der möglichen Kosten sollten Sie den Abschluss einer Grundstücks- und Mietrechtsschutzversicherung prüfen bzw. eine bestehende Absicherung anpassen. Versicherer bieten Ihnen verschiedene Dienstleistungen rund um das Haus an (so genannte "Assistanceleistungen"). Sofern Sie als Bauherr Baumaßnahmen in eigener Regie durchführen, können Sie zusätzliche Vorsorge für den Fall treffen, dass Helfer einen Unfall erleiden.

Vermögensaufbau

Kurzfristige Verbindlichkeiten
Eine (Bau-) Finanzierung verändert die Zahlungsverpflichtungen eines Haushalts in der Regel massiv. Zum Beispiel steigt bei Arbeitslosigkeit das Risiko einer Privatinsolvenz deutlich. Umso kritischer sollten Sie daher kurzfristige Darlehen (vor allem Dispositionskredite) betrachten, da sie von der Bank jederzeit gekündigt werden können und zudem sehr teuer sind. Eine sinnvolle Strukturierung der Verbindlichkeiten ist unbedingt geboten. Sofern ein Dispositionskredit besteht, ist eine schnelle Tilgung oder die längerfristige Umfinanzierung des Kredites sinnvoll.

Kurzfristige Anlagen
Der Bau / Kauf eines Hauses erhöht in der Regel die monatlichen Fixkosten des Haushalts, aber auch den Bedarf an kurzfristig verfügbaren Rücklagen (z.B. für kleinere Reparaturen oder Sondertilgungen). Generell sollten Sie zwei bis drei Monatsgehälter auf einem Tagesgeldkonto oder Sparbuch verfügbar haben und nicht längerfristig gebunden sein. Eine sinnvolle Strukturierung des Vermögens nach Verfügbarkeit sollten Sie unbedingt gewährleisten.

Mittelfristige Verbindlichkeiten
Im Zuge der (Bau-) Finanzierung ist eine Analyse aller laufenden Verbindlichkeiten (z.B. auch Ra-tenkredite) angebracht. Dabei müssen Sie den aktuelle Orientierungszins und/oder Sondertilgungen berücksichtigen. Wichtig ist auch, die Restlaufzeiten am Ihrem persönlichen Alter sowie Ihrer Lebensplanung auszurichten. Anhand einer Liquiditätsprognose (z.B. laufende Einnahmen und Ausgaben sowie zusätzliche dauerhafte Verpflichtungen, die aus dem Betrieb und Unterhalt der Immobilie resultieren) sollten Sie die Struktur der Verbindlichkeiten bei Bedarf optimieren.

Mittelfristige Anlagen
Als Immobilienbesitzer benötigen Sie in der Regel mittelfristig verfügbare Rücklagen, vor allem für größere Reparaturen oder Modernisierungen  (Fördermöglichkeiten beachten). Entsprechend ist Ihr Vermögen zu strukturieren.

Sofern die Finanzierungsmodalitäten noch offen sind, ist zu besprechen, wie viel Eigenkapital in Ihre Immobilienfinanzierung eingebracht werden kann und welche Anlagen zu diesem Zweck auf-gelöst werden. Beachten Sie dabei auch Fördermöglichkeiten (z. B. Wohnriester).

Langfristige Verbindlichkeiten
Ist die Immobilie kreditfinanziert, ist eine vertiefte Analyse angebracht, die eine Liquiditätsprognose ermöglicht (z.B. Berücksichtigung zusätzlichen Eigenkapitals oder dauerhafter Verpflichtungen aus Betrieb und Unterhalt der Immobilie). Sofern die Finanzierungsmodalitäten noch offen sind, spielt auch das Thema Sondertilgungen eine wichtige Rolle. Nicht nur, weil jede Tilgung wie eine Geldanlage wirkt und je nach eingespartem Kreditzins finanziell attraktiv sein kann. Sondern auch, weil Sie zumindest durch Sondertilgungen gegebenenfalls die Schuldenfreiheit bei Eintritt ins Rentenalter erreichen könnten.

Achten Sie auf eine ausreichende Risikoabsicherung (z.B. bei Ausfall der Arbeitskraft, Tod oder Arbeitslosigkeit). Das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit steigt mit jeder Kreditverpflichtung an.

Langfristige Anlagen
Je nach Vermögenssituation macht Ihre Immobilie künftig den zentralen oder zumindest einen nennenswerten Teil Ihres langfristig gebundenen Haushaltsvermögens aus. Dies muss unter Rendite- und Risikoaspekten (Diversifizierung) betrachtet werden. Die Auflösung anderer Anlagen zugunsten einer schnelleren Tilgung der Baufinanzierung kann wirtschaftlicher sein, als die Anlage im Bestand zu halten. Zumindest alle künftigen Geldanlagen müssen nach Steuern mindestens so viel Rendite erwirtschaften wie die laufenden Zinsen der Baufinanzierung, um finanziell vorteilhafter zu sein. Eine entsprechende Strukturierung Ihres Vermögens sollte besprochen werden.